Wiki IMIC Instituto Mexicano de Ingeniería de Costos

02. El Proceso de Valuación

Contenido

Esta pagina incluye las bases legales utilizadas en el curso a partir de las cuales se clasifican los bienes.

También muestra la definición de varios de los términos mas importante de la jerga valuatoria que serán abordados a lo largo de las diferentes sesiones del curso.

Clasificación Bienes Inmuebles {#clasificación_bienes_inmuebles}

CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL

TITULO SEGUNDO

Clasificación de los bienes

CAPITULO I

De los bienes inmuebles

Artículo 750. Son bienes inmuebles:

I. El suelo y las construcciones adheridas a él;

II. Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos pendientes de los mismos árboles y plantas mientras no sean separados de ellos por cosechas o cortes regulares;

III. Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido;

IV. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación, colocados en edificios o heredados por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo;

V. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente;

VI. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca, directa y exclusivamente, a la industria o explotación de la misma;

VII. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de la finca;

VIII. Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario;

IX. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir los líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella;

X. Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos destinados total o parcialmente al ramo de ganadería; así como las bestias de trabajo indispensables en el cultivo de la finca, mientras están destinadas a ese objeto;

XI. Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa;

XII. Los derechos reales sobre inmuebles;

XIII. Las líneas telefónicas y telegráficas y las estaciones radiotelegráficas fijas.

Artículo 751. Los bienes muebles, por su naturaleza, que se hayan considerado como inmuebles, conforme a lo dispuesto en varias fracciones del artículo anterior, recobrarán su calidad de muebles, cuando el mismo dueño los separe del edificio; salvo el caso de que en el valor de éste se haya computado el de aquéllos, para constituir algún derecho real a favor de un tercero.

Clasificación Bienes Muebles {#clasificación_bienes_muebles}

CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL

TITULO SEGUNDO

Clasificación de los bienes

CAPITULO II

De los bienes muebles

Artículo 752. Los bienes son muebles por su naturaleza o por disposición de la ley.

Artículo 753. Son muebles por su naturaleza, los cuerpos que pueden trasladarse de un lugar a otro, ya se muevan por sí mismos, ya por efecto de una fuerza exterior.

Artículo 754. Son bienes muebles por determinación de la ley, las obligaciones y los derechos o acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles en virtud de acción personal.

Artículo 755. Por igual razón se reputan muebles las acciones que cada socio tiene en las asociaciones o sociedades, aun cuando a éstas pertenezcan algunos bienes inmuebles.

Artículo 756. Las embarcaciones de todo género son bienes muebles.

Artículo 757. Los materiales procedentes de la demolición de un edificio, y los que se hubieren acopiado para repararlo o para construir uno nuevo, serán muebles mientras no se hayan empleado en la fabricación.

Artículo 758. Los derechos de autor se consideran bienes muebles.

Artículo 759. En general, son bienes muebles, todos los demás no considerados por la ley como inmuebles.

Artículo 760. Cuando en una disposición de la ley o en los actos y contratos se use de las palabras bienes muebles, se comprenderán bajo esa denominación los enumerados en los artículos anteriores.

Artículo 761. Cuando se use de las palabras muebles o bienes muebles de una casa, se comprenderán los que formen el ajuar y utensilios de ésta y que sirven exclusiva y propiamente para el uso y trato ordinario de una familia, según las circunstancias de las personas que la integren. En consecuencia, no se comprenderán: el dinero, los documentos y papeles, las colecciones científicas y artísticas, los libros y sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de artes y oficios, las joyas, ninguna clase de ropa de uso, los granos, caldos, mercancías y demás cosas similares.

Artículo 762. Cuando por la redacción de un testamento o de un convenio, se descubra que el testador o las partes contratantes han dado a las palabras muebles o bienes muebles una significación diversa de la fijada en los artículos anteriores, se estará a lo dispuesto en el testamento o convenio.

Artículo 763. Los bienes muebles son fungibles o no fungibles. Pertenecen a la primera clase los que pueden ser reemplazados por otros de la misma especie, calidad y cantidad. Los no fungibles son los que no pueden ser sustituidos por otros de la misma especie, calidad y cantidad.

Términos de la actividad valuatoria {#términos_de_la_actividad_valuatoria}

A continuación se presentan algunos de los términos más importantes extraídos de la jerga de la actividad valuatoria y que se emplean durante las diversas sesiones del curso.

Análisis de la inversión : Estudio que refleja la relación entre el precio de adquisición y los beneficios futuros anticipados en una inversión inmobiliaria.

Análisis del mercado : Estudio de las condiciones del mercado de bienes raíces para un tipo específico de propiedad.

Bienes raíces : Todos aquellos bienes que tienen en común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo (inmuebles), por extensión el término se aplica al interés, beneficios y derechos relacionados a la propiedad real o al inmueble.

Cliente : Cualquiera que utilice los servicios de un valuador (por contrato o en calidad de empleado) para realizar un encargo valuatorio determinado.

Consultoría : Acto o proceso de proveer información, análisis de datos, recomendaciones u opiniones, sobre problemas de bienes raíces diversos.

Costo

  • Es el gasto económico que representa la fabricación de un producto o la prestación de un servicio.
  • Lo que nos cuesta algo para tener acceso a el
  • Trabajo que cuesta una cosa
  • Cantidad requerida para crear, producir u obtener una propiedad
  • Costo (Clasificación). Los costos tienen diferentes clasificaciones de acuerdo con el enfoque y la utilización que se les dé. Algunas de las clasificaciones más utilizadas son las siguientes.
    • Según el área donde se consume:
      • Costos de Producción: son los costos que se generan en el proceso de transformar la materia prima en productos terminados: se clasifican en Material Directo, Mano de Obra Directa, etc...
      • Costos de Distribución: son los que se generan por llevar el producto o servicio hasta el consumidor final
      • Costos de Administración: son los generados en las áreas administrativas de la empresa. Se denominan Gastos.
      • Costos de financiamiento: son los que se generan por el uso de recursos de capital.
    • Según su identificación:
      • Directos: son los costos que pueden identificarse fácilmente con el producto, servicio, proceso o departamento. Son costos directos el Material Directo y la Mano de Obra Directa.
      • Indirectos: su monto global se conoce para toda la empresa o para un conjunto de productos. Es difícil asociarlos con un producto o servicio específico. Para su asignación se requieren base de distribución (metros cuadrados, número de personas, etc.).
    • De acuerdo con el momento en el que se calcula: De acuerdo con el tiempo en que fueron calculados
      • Históricos: son costos pasados, que se generaron en un periodo anterior.
      • Predeterminados: son costos que se calculan con base en métodos estadísticos y que se utilizan para elaborar presupuestos.
    • De acuerdo con el momento en el que se reflejan en los resultados:
      • Costos del periodo: son los costos que se identifican con periodos de tiempo y no con el producto, se deben asociar con los ingresos en el periodo en el que se generó el costo.
      • Costos del producto: este tipo de costo solo se asocia con el ingreso cuando han contribuido a generarlos en forma directa, es el costo de la mercancía vendida.
    • De acuerdo con su comportamiento:
      • Costos Fijos: son aquellos costos que permanecen constantes durante un periodo de tiempo determinado, sin importar el volumen de producción.
      • Costos Variables: son aquellos que se modifican de acuerdo con el volumen de producción, es decir, si no hay producción no hay costos variables y si se producen muchas unidades el costo variable es alto.
      • Costo semi-variable: son aquellos costos que se componen de una parte fija y una parte variable que se modifica de acuerdo con el volumen de producción.

Depreciación : La Depreciación, en general, consiste en la disminución del valor de un inmueble, tanto de la construcción como de sus instalaciones especiales por efectos de su edad y el desgaste por el uso. En lo referente al valor del terreno, su disminución de valor se produce por los cambios en el uso de la zona en que se encuentra, inmuebles discordantes, incongruentes o ilegales, conforme a los usos permitidos por la autoridad o la vocación de la zona. : Esta pérdida de valor ocurre, aunque siga funcionando el inmueble y contribuyendo a los fines de las empresas o negocios, puesto que la depreciación implica deterioro y obsolescencia no la inoperancia.

  • Los componentes de la Depreciación comprenden:
    • Edad del Inmueble
    • Precio de compra,
    • Vida esperada del bien también llamada vida económica,
    • Valor de recuperación o valor de rescate, que son necesarios en los cálculos de los Avalúos.
    • Deméritos y mejoras
    • Deterioros. El deterioro es una pérdida del valor de un inmueble como resultado del desgate ordinario por uso, desintegración y la exposición a los elementos naturales (calor solar, lluvia y viento entre otros) a lo largo de tiempo.
    • Obsolescencias. Estas obsolescencias del inmuebles son de dos tipos: funcional y externa.
      • La obsolescencia funcional es una pérdida de valor por deficiencias en el diseño del inmueble como escaleras o pasillos muy estrechos, mala distribución de los espacios
      • La obsolescencia externa por su parte deriva de los cambios de uso del suelo en la zona, como la invasión de actividades comerciales en una zona habitacional o la presencia de una contaminación ambiental excesiva por actividades industriales o ruido excesivo por un tránsito intenso de vehículos.

Inflación

  • Es un fenómeno económico que se caracteriza por el alza sostenida e irreversible de los precios, de los bienes y servicios que consumimos, sus causas se deben entre otros:
    • Baja productividad
    • Excesiva DEMANDA sobre la OFERTA
    • ESPECULACIÓN y ocultamiento de los productos de primera necesidad
    • Emisión EXCESIVA DE CIRCULANTE (dinero circulante) sin el respaldo respectivo de bienes
  • Sus consecuencias en la economía de un país y región pueden ser:
    • Empobrecimiento generalizado
    • Malestar social
    • Rescisión en algunas ramas económicas no prioritarias

: En la práctica Valuatoria hay que observar lo que ocurre con las variaciones de los precios, a través del tiempo, tanto en el valor de las construcciones como de los terrenos, siendo en estos últimos, normalmente una constante, que es la plusvalía y que puede constituirse en un soporte u oportunidad para las actividades de compra-venta de los bienes raíces. : En ocasiones se recurre al uso de Indicadores Económicos, para actualizar costos o precios de años anteriores de edificaciones o terrenos al no poder tener acceso a información actualizada o reciente, utilizando muchas veces el Índice Nacional de Precios al Consumidor.

Inmueble : Predio o extensión del terreno identificado, incluyendo las construcciones y mejora existentes. Se consideran inmuebles todos aquellos bienes unidos de modo inseparable, física o jurídicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales, etc. Son en definitiva, bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionar daños a los mismos, porque forman parte del terreno o están anclados a él. Etimológicamente su denominación proviene de la palabra inmóvil.

Ley de oferta y demanda : En un mercado libre, el precio de venta se establece a través de la ley de la oferta y la demanda: si aumenta la oferta, el precio cae; en cambio, si la oferta disminuye (es decir, hay una escasez de los productos ofertados), el precio aumenta.

Plusvalía : Es un término muy utilizado en la compra-venta de inmuebles y se refiere a los beneficios obtenidos como resultado de una diferencia positiva entre el precio al que se compró un bien y el precio de su venta en una operación o transacción económica. Es decir, es el incremento del valor de un terreno o inmueble a través del tiempo. Aunque varía de acuerdo a diversos aspectos, siempre conserva cierta permanencia ya que la tierra y los ladrillos no desaparecen y rara vez pierden valor. : Por definición, todas las propiedades tienden a acumular valor con los años y pocos son los hechos que provocan minusvalía en la tierra y son considerados incidentales (por ejemplo, una catástrofe natural o una guerra). Fuera de estos casos extremos, lo que se tiene son movimientos de mercado que afectan temporalmente el comportamiento de los precios de renta y venta que tienden a incrementar el valor con el tiempo principalmente como consecuencia de la inflación.

  • Los otros aspectos que determinan cambios en la plusvalía y que es muy probable que generen un aumento en el valor de un inmueble son los siguientes:
    • Ubicación: si en la zona donde se encuentra el inmueble se incrementan los servicios disponibles y se mantiene un ambiente apacible o se construyen cerca escuelas, supermercados u oficinas.
    • Accesibilidad: Si mejoran las vías de comunicación que lo hagan más accesible.
    • Servicios: Se mantiene o mejora el suministro de los servicios (abasto de agua, drenaje, luz, telefonía, TV, etc.)
    • Planes de desarrollo: la plusvalía depende mucho de las construcciones futuras. Por ejemplo, la construcción en un lapso de entre cinco y 10 años de un gran centro comercial podría aumentar potencialmente su valor, por el contrario, si lo que se construirá es una vialidad grande, la plusvalía disminuirá, ya que esto ocasionará un difícil acceso derivado del tráfico o podría atraer el comercio ambulante.

Práctica del avalúo : Servicios de valuación llevados a cabo por un valuador: avalúo, revisión o consulta.

Precio

  • Valor monetario que se le asigna a algo. Dicho valor monetario se expresa en dinero y señala la cantidad que debe pagar el comprador o cliente para hacerse con un producto o servicio.
  • (De venta) La venta, consiste en el traspaso de la propiedad de un bien a otra persona tras el pago del precio acordado. Cuando un producto está en venta y un individuo desea comprarlo, tiene la obligación de entregar una determinada cantidad de dinero para completar la operación. El precio de venta, por lo tanto, es el dinero que debe abonar el consumidor para comprar un producto. En el lenguaje cotidiano, se habla simplemente de precio ("¿Cuál es el precio de aquel pantalón negro?", "Esta tienda se caracteriza por tener los precios más altos del mercado", "Disculpe, quisiera saber el precio del nuevo libro de paramétricos del IMIC").
  • Para el Instituto Mexicano de Valuación, por precio se entiende la cantidad fijada a un bien vendible en función de la unidad monetaria, para un mercado dado y en un tiempo determinado.
  • Para la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, precio es la cantidad que se pide o se ofrece por un bien o un servicio.

Prejuicio : Preferencia o inclinación reflejada en la formulación de un avalúo, su comunicación o en su revisión o asesoría, que no goce de la imparcialidad del valuador.

Valor

  • (Comercial) Valor que se concluye generalmente en el avalúo bancario, resultado de ponderar el valor comparativo de mercado, el valor físico y el valor de capitalización de rentas y representa el precio más probable que podría tener un bien:
    • En un mercado abierto y competido,
    • En las circunstancias prevalecientes a la fecha del avalúo,
    • En un plazo razonable de exposición,
    • Bajo todas las condiciones requeridas para una venta justa, y
    • Con el comprador y vendedor cada uno actuando prudentemente y con conocimiento, suponiendo que el precio no está afectado por un estímulo indebido.
  • (De Mercado) El precio más probable que una propiedad pueda lograr en un mercado competitivo bajo las condiciones de una venta justa, en la que el comprador y el vendedor actúan con prudencia y acopio de información, dando por hecho que el precio no se ha visto afectado por un estímulo inapropiado.
  • Lo que vale una persona o cosa.
  • Documentos, títulos de renta, acciones u obligaciones que representan cierta suma de dinero.
  • Determinación de una cantidad.
  • Para la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, valor se refiere a la relación monetaria entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y los venden.
  • El International Valuation Standards Committe define al valor como el precio más probable que los compradores y vendedores concluirán por un bien o servicio que está a la venta, para el valor señala que no es un hecho sino un estimado de precio probable que se pagará por los bienes o servicios en un momento dado.

Valuador : Persona que se espera desempeñe servicios de valuación de manera competente, en forma independiente, imparcial y objetiva.